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ASESORAMIENTO JURÍDICO A CONSORCIOS, PROPIETARIOS E INQUILINOS

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Responsabilidad por daños en el Consorcio

21 agosto 2012 | Escrito por MariaMercedes Orueta | 10:05

Es de todos los días, que se produzca alguna emergencia en los Consorcios, ya sea la rotura de algún caño, la caída de mampostería, problemas en la puerta de entrada, en definitiva, la enumeración podría ser infinita. 

Lo que cuesta determinar no es el daño en sí, sino quién posee la responsabilidad de solucionar el problema y, por lo general, esta respuesta la encontramos en el Reglamento de Copropiedad y Administración. 

Por lo general, se encuentran cláusulas que aluden a la responsabilidad del consorcio por los daños en las partes comunes, de la cual, no hay dudas, pero muy pocos se refieren a la responsabilidad por los daños que partes comunes ocasionan en partes propias. 

¿A quién no se le rompió un caño e inundó todo el departamento, arruinando parte del mobiliario? 

Este tipo de situaciones es muy común, pero cuando no hay una norma clara que prevea de quién es la responsabilidad, la solución se vuelve más y más compleja. 

En el siguiente fallo, se ve claramente que la responsabilidad por daños ocasionado en partes propias provenientes de daños en partes comunes es responsabilidad del consorcio, ya que éste es el dueño y guardián de la cosa, y por lo tanto, responsable de los daños que la misma ocasione.

ARTÍCULO 1113 DEL CÓDIGO CIVIL

La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado. (Párrafo agregado por Ley 17.711)En los supuestos de daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse de responsabilidad, deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder. Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián, no será responsable.
“GALDAMEZ, ELSA GLORIA C/ CONS. PROP. CORRIENTES 1957/59/65/67 S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”                  

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 17 días del mes de Noviembre de Dos Mil Seis, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados:“GALDAMEZ, ELSA GLORIA C/ CONS. PROP. CORRIENTES 1957/59/65/67 S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, respecto de la sentencia de fs.440/444, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:


¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA? 

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores GRACIELA ADRIANA VARELA - LEOPOLDO MONTES DE OCA-CARLOS ALFREDO BELLUCCI- 

A la cuestión planteada la Señora Juez de Cámara Doctora Varela dijo: 

I) La Sra. Elsa Gloria Galdamez, en su carácter de propietaria de la unidad funcional N° 184 -conforme denuncia en Acta de Constatación obrante en Escritura N° 266 del 24 de mayo de 2004 labrada por ante el Escribano Gustavo Badino- demanda al Consorcio de Propietarios de Avda. Corrientes 1957/59/65/67 de Capital Federal, sosteniendo que desde el año 1997 padece filtraciones en su unidad ubicada en el piso13 Dto. I provenientes del piso 14.- Dice que frente a los reclamos que oportunamente formulara a la Administración del Consorcio se fueron efectuando sucesivas y diferentes reparaciones pero todas ineficientes para solucionar definitivamente el problema.- 

El accionado en su contestación si bien reconoce diferentes reparaciones efectuadas en el piso 14 -manifestando que las últimas se realizaron en el mes de enero de 2004- sostiene que dichos arreglos eran preventivos y que ningún trabajo tenían que hacer en la unidad de la actora (fs.188 vta./189).- 

La sentencia de la anterior instancia obrante a Fs. 440/444 hace lugar a la demanda entablada y en consecuencia ordena al Consorcio el pago de la suma de Pesos Veinticuatro mil ochocientos cincuenta ($ 24.850.-) con más intereses en concepto de indemnización por los daños reclamados.- 

Contra dicho decisorio se alza la parte accionada quien vierte sus quejas a fs. 457/467 las cuales son contestadas a fs. 468/478.- 

No obstante la extensión de la expresión de agravios del demandado, la misma es confusa al extraer distintos párrafos de la sentencia recurrida y referir a argumentos vertidos en presentaciones anteriores.- Sin perjuicio de ello y aplicando un criterio amplio y flexible a fin de garantizar el derecho de defensa analizaré si es procedente la responsabilidad del consorcio y los daños resarcidos en el fallo del Sr. Juez “a quo”.- 

II) Del informe técnico realizado por el Arquitecto Alejandro Abulafia de fecha 28 de mayo de 2004, el cual fue desglosado de fs. 50/53 y obra en sobre reservado, surge que el referido profesional se constituyó en el departamento de la actora, verificando importantes filtraciones de agua, las cuales produjeron manchas de humedad en el cielorraso del ambiente, en paredes, afectación de un placard, y de la instalación eléctrica obligando a cortar el servicio de luz de la unidad.- Informa que las filtraciones se remontan al año 1997/98 comenzando las pérdidas de agua del desagüe de la terraza del piso superior donde confluyen los desagües del tanque de agua y otras terrazas pertenecientes al Consorcio de Propietarios del referido inmueble.- Dichos desagües se juntan en una batea o gran canaleta abierta que recibe las aguas que provienen en distintas direcciones de áreas del referido consorcio y desemboca en una rejilla y caño pluvial de bajada ubicada sobre el taparrollo del piso inferior (piso 13).- Expresa que dicha batea se encuentra en la terraza del piso 14 la cual es propiedad común del Consorcio y de uso exclusivo de las oficinas de dicho piso.- Reseña también detalladamente los daños existentes y los trabajos que resulta necesario efectuar.- 

Asimismo del informe pericial obrante a fs. 378/379, especialmente en el sexto de los puntos solicitados por la parte actora, surgen -aunque no todos los detallados en el informe del Arq. Abulafia- daños producidos en el inmueble de la accionante como consecuencia de filtraciones de agua producidas por la losa .- 

Los testimonios de los testigos Alicia Alba Asprelli (fs. 328/329), Marino Marfel Ruiz (fs. 330), Elda Nélida Lividisky (fs. 331/332), y Néstor Gabriel Madrid (fs. 333) son coincidentes en lo relativo a la existencia -desde varios años antes- de filtraciones de agua en el departamento de la actora, habiendo podido constatar daños en la unidad y en bienes muebles existentes en la misma.- 

Conforme copia del Reglamento de Copropiedad del Consorcio demandado obrante a fs. 99/134 (Cláusula Tercera) es propiedad común de los integrantes del consorcio la terraza ubicada en el piso 14, de ahí que considerando las propias manifestaciones del accionado y prueba documental obrante en autos (liquidación de expensas, factura de arreglos y reparaciones) la Administración del Consorcio se ocupó de efectuar trabajos en dicho piso.- 

Atento ello corresponde condenar al consorcio de propietarios a cumplir con su obligación de dar o hacer, reparando las humedades y las causas de ellas, poniendo la unidad en óptimas condiciones de buen uso y goce pués el arreglo de las filtraciones y humedades corre por cuenta del consorcio, lo que compromete su responsabilidad y lo obliga a resarcir los daños producidos conforme a lo previsto por los arts. 512 y 520 del Código Civil y 2°, 3° y 8° de la ley 13.512, además de las normas pertinentes del reglamento de copropiedad del edificio (Propiedad horizontal y prehorizontalidad -Derechos Reales volumen 4 pág.550).- 


Art. 512. La culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.
Art. 520. En el resarcimiento de los daños e intereses sólo se comprenderán los que fueren consecuencia inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación. 

Continuando con los agravios de la parte demandada procede analizar los rubros resarcidos en la sentencia apelada.- 


Respecto a los daños materiales teniendo en consideración lo informado en la pericia obrante a Fs. 378/379, ampliación de fs.407/408 y lo observado en el Acta Notarial realizada el día 24 de mayo del 2004 considero que debe resarcirse la suma de Pesos Cuatro mil setecientos cincuenta ($ 4.750.-) por los gastos estimados en el punto 7 de la pericia referenciada, la suma de Pesos Ochocientos cuarenta ($ 840.-) en concepto de costo de alfombra y colocación, y la suma de Pesos Un mil trescientos cincuenta ($ 1.350) en concepto de reembolso de los gastos efectuados por la actora conforme detalle formulado en la demanda y acreditado con la correspondiente prueba documental.- 

En lo que se refiere al informe pericial y atento las quejas vertidas por la parte demandada es de resaltar que cuando las conclusiones del mismo aparecen fundadas en principios técnicos científicos inobjetables y no existen otros medios probatorios que los desvirtúen, la sana crítica aconseja, frente a la posibilidad de oponer otras argumentaciones de esa índole de mayor valor, aceptar aquellas (Kielmanovich Jorge -Código Procesal Civil y Comercial de la Nación -Comentado y Anotado T° II pág.778).- 

Coincido con el sentenciante de grado en la procedencia de la reparación del daño moral y en el monto fijado, ya que de la prueba testimonial surgen debidamente acreditados los padecimientos y sufrimientos de la actora a consecuencia de las filtraciones, manchas de humedad, olor a humedad, todo lo cual provocó una perturbación en su vida, su tranquilidad, su libertad, su salud, y otros valores extrapatrimoniales.- Además el abandono de la vivienda aunque sea por pocos días -conforme el informe del perito arquitecto- configuran agravio moral, pués se trata de un inconveniente que supera las contrariedades a tolerar propias de la convivencia (conf. Highton, pág. 388).- 

Distinto es lo que ocurre con el daño psicológico ya que ésta Sala reiteradamente ha declarado su falta de autonomía, en razón que no constituye un perjuicio autónomo, pués en la medida que incide en una merma de posibilidades patrimoniales integra la incapacidad, y en cuanto aspectos extrapatrimoniales, el daño moral.- Es que en realidad, no cabe confundir el bien jurídico afectado, esto es la integridad física y psíquica con los perjuicios que de ella derivan que sólo pueden comportar daños patrimoniales indirectos -incapacidad- o daño extrapatrimonial -moral- (Zannoni, “El daño en la responsabilidad civil”, 2a.ed., 1987, pág.157/166 y sus múltiples referencias, esta sala libre N° 163.509 del 6 de junio de 1995 , id. rec.libre N°169.841del 5/7/95; id.libre N° 205.632 del 26/11/96; id.libre N° 219.296, sent.del 2/7/97; id.libre N° 226.466 del 24/10/97; entre otros).- Y no surgiendo de la pericia obrante a Fs. 358/364 que la sintomatología que informa la experta vaya a incidir en la vida laboral o social de la actora considero que debe modificarse lo resuelto en primera instancia haciéndose lugar únicamente a la indemnización por gastos de tratamiento psicológico estimando equitativo fijar la suma de Pesos Tres mil ($ 3.000.-) teniendo en cuenta que en la pericia se recomienda un tratamiento de dos sesiones semanales por el término de un año.- 


III) Por estas razones voto la modificación parcial de la sentencia recurrida en los términos que resultan de los considerandos referidos y en consecuencia fijo en concepto de indemnización por resarcimientos de daños materiales la suma de Pesos Cinco mil quinientos noventa ($ 5.590.-) con más la suma de Pesos Un mil trescientos cincuenta ($ 1.350.-) en concepto de reembolso de gastos efectuados y en concepto de Gastos de Tratamiento Psicológico la suma de Pesos Tres mil ($ 3.000.-).- Costas de ésta instancia a los demandados vencidos (Art.68 CPCC).- 

Los Señores Jueces de Cámara Doctores Leopoldo Montes de Oca y Carlos Alfredo Bellucci votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por la Dra. Varela. Con lo que terminó el acto. 

Es copia fiel de su original que obra a fs. del Libro de Acuerdos de la Sala “G” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. CONSTE.- 


Buenos Aires, de Noviembre de 2006 

Y VISTOS: 

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede se modifica parcialmente la sentencia de fs. 440/444.- En consecuencia se fija en concepto de indemnización por daños materiales y reembolso de gastos la suma de Pesos Seis mil novecientos cuarenta ($ 6.940.-) y en concepto de resarcimiento por “ gastos de tratamiento psicológico” la suma de Pesos Tres mil ($ 3.000.-). Costas de ésta instancia a los demandados. Notifíquese y devuélvase.-



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Sobre la autora de este blog

Mi nombre es María de las Mercedes Orueta Cossi . Puedo decir, orgullosamente, que desde el 2009 soy egresada de la U.B.A con el título de ABOGADA . Desde el inicio de mi carrera todo lo relacionado con la PROPIEDAD HORIZONTAL me interesó al punto que, en el 2011, inicié este blog con el fin de acercar información sobre aquel tema tanto a propietarios, inquilinos y administradores para, quizá, defender sus derechos y manejarse acorde a la ley.

13 comentarios :

  1. Muy buen artículo. Gracias...

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  2. Me gustaruia realizarte una consulta. Una persona adquiere un departamento nuevo a estrenar. Caundo esta a punto de mudarse definitivamente (ya tenia muebles en el departamente) se produce la rotura de un caño el cual provoca serios daños en su UF. El consorcio, luiego de algunas dilaciones, finalmente realiza totas las reparaciones dejando el departamento en el estado en que se encontraba previo al daño.
    La propietaria esta satisfecah con las reparaciones realizadas, pero debido a los daños sufridos en su UF, y al hecho que debio alquilar provisoriamente una vivienda amueblada para habitar mientras duraron los trabajos, le reclama al consorcio los gastos que tuvo que solventar por el alquiler de la vivienda provisioria (los trabajos en su departamente demandaron 4 meses). El consorcio tiene la obligacion de pagar este gasto??

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    1. Estimada Brenda,
      Me plantea una duda muy interesante. Muchas veces, se reclama en caso de alquileres donde se producen daños en la UF alquilada por el lucro cesante, es decir, la ganancia perdida, pero nunca escuché algo así. En mi opinión, habría que analizar bien el daño como para determinar si era inhabitable totalmente el lugar y quizá, en ese caso, sí se podría, pero como le dije, sería un caso para analizar y buscar información ya que no escuché antes algo así.
      Saludos Cordiales!

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  3. El Consorcio responde por los daños causados en mercaderías de propiedad de un tercero que, con conformidad de su propietaria, había guardado en la baulera de uso exclusivo de dicha propietaria? Los daños fueron causados por rotura y filtraciones de un caño cloacal que atraviesa el techo de la baulera, existente en el subsuelo del edificio. Las unidades del Edificio son con destino vivienda y cada una tiene una baulera de uso exclusivo ubicada en el subsuelo.

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    1. Estimado/a,
      No.......de un tercero ajeno al Consorcio, no. Saludos!

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  4. Buenas noches, mí consulta es para saber a cargo de quién corren los gastos de plomero de Urgencia (día feriado) y por razones de rotura de flexible de uno de los propietarios. Otra es si dicho propietario tendría que hacerse cargo de los arreglos del dpto vecino que ha sufrido las consecuencias de la inundación y de las partes comunes del edificio también?

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    1. Estimado/a,
      El flexible de dónde?? Habría que leer el Reglamento y ver qué dice.
      Saludos!

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  5. Queria hacerles una consulta. Vivimos en un edificio de aproximadamente 50 años. Generalmente cuando se vende alguno de los departamentos los nuevos dueños reciclan en departamento haciendose cargo del total de los gastos de cambios de cañerias, etc. Ahora, un nuevo consorcista decidio reciclar su departamento cambiando cañerias, aduce que como los caños eran viejos y "seguramente" se romperian proximamente, el consorcio se tiene que hacer cargo del costo de los mismos. comunicando al consorcio esta situacion, luego de haber finalizado el reciclado del departamento y sin tener ningun tipo de filtracion estos caños que han sacado por viejos. Es correcto su planteo? Si fuera asi todos los que han reciclado en los ultimos años solicitarian un reintegro similar. Muchas Gracias!!!!

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    1. Estimado/a,
      El planteo del vecino no es correcto. Si él quiso cambiar los caños es un problema de él, ya que no había un daño causado que sea responsabilidad del Consorcio reparar. Saludos!

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  6. vivo en un edificio de pb y dos pisos de un barrio construido por un sindicato y que todavia no tiene final de obra y no existe el consorcio. Resulta que hace tiempo empece a tener problemas de humedad en el techo del baño que luego se extendio a la cocina, se lo comunique a la sra q eu alquila el departamento de arriba y me dijo que el dueño le contesto que no era priobema de él. Llame al plomero (ya el techo de mi baño se cayo) y me dice que el agua viene por la pared del piso de arriba, o sea que hay perdida en el 2do piso. El dueño no se va a hacer cargo, dice que en su departamento no se ve perdida alguna, claro va por detras de la ceramica. ¿como reclamo? ¿a quien me quejo? quien tiene que pagar el arreglo? yo tengo que arreglar los caños del departamento de arriba solo para que no se deteriore mi departamento?

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    1. Estimada Silvia,
      Hay que ver si el caño roto es una parte común o no, y para eso, hay que llamar a la Administración, si no hay Administración......sí, es una lucha......deberá iniciar una acción legal o intentar previamente llegar a un acuerdo con su vecino. Le recomiendo que se comunique conmigo al 49314450 para coordinar una entrevista personal. Saludos!

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  7. Estimada Maria Mercedes,
    Le hago una consulta, servicios contratados por mi consorcio me rompieron un aire acondicionado, si bien no hay pruebas lo reconocen.
    El consorcio se hará cargo de una parte de la reparación, aún no se el porcentaje. En el caso de no quedar conforme con el monto ofrecido, cuales serian mis otras opciones de reclamo sin llegar a juicio? Muchas Gracias!

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    1. Estimado/a,
      Las palabras se las lleva el viento.....¿cómo reconocen el daño? porque si no va a juicio y quiere conciliar, por ejemplo, tiene que probar que la responsabilidad es del servicio contratado por el Consorcio.
      Saludos!

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