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ASESORAMIENTO JURÍDICO A CONSORCIOS, PROPIETARIOS E INQUILINOS

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Intimando al Administrador del Consorcio...

10 julio 2012 | Escrito por MariaMercedes Orueta | 13:50

Es de todos los días tener que intimar a un Administrador de Consorcios a hacer algo que dejó ahí, en el olvido, o se hace muy el distraído. 

Para estos momentos, podemos recurrir a la Carta Documento, pero ¿cómo se redacta una carta documento? 

Parece algo muy complicado, pero no lo es. La clave es tener el claro qué se quiere reclamar e intimarlo a que lo haga. 

Entonces, ¿Qué cosas no deben faltar en una carta documento a un Administrador de Consorcio? 

1.- ¿A quién nos dirijimos? - Nombre del Administrador o Administración, según sea el caso. 

2.- ¿Quién reclama? - Nuestro nombre completo. 

3.- ¿En carácter de qué reclamamos? - Somos propietarios o inquilinos, de qué unidad funcional.

4.- ¿Cual es el Consorcio? - Si somos propietarios o inquilinos de una unidad funcional, cita en qué calle/avenida y la localidad. 

5.- ¿Qué reclamamos? - Podemos reclamar: el inicio de los trabajos pendientes, por ejemplo. 

6.- ¿Qué plazo tiene para cumplir lo solicitado? - Si intimamos a "x" cosa, debemos dar un plazo para su cumplimiento, que recomiendo que sea perentorio e improrrogable.

7.- ¿Qué consecuencias trae seguir haciéndose el distraído? - Acá viene la frase "bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales correspondientes". 

Estos son simples consejos a la hora de redactar una carta documento, pero para una mejor asesoría, recomiendo recurrir a un abogado especializado sobre el tema. 

En la sección "tu consulta acá" podrá contactarse con nosotros. 

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Sobre la autora de este blog

Mi nombre es María de las Mercedes Orueta Cossi . Puedo decir, orgullosamente, que desde el 2009 soy egresada de la U.B.A con el título de ABOGADA . Desde el inicio de mi carrera todo lo relacionado con la PROPIEDAD HORIZONTAL me interesó al punto que, en el 2011, inicié este blog con el fin de acercar información sobre aquel tema tanto a propietarios, inquilinos y administradores para, quizá, defender sus derechos y manejarse acorde a la ley.

35 comentarios :

  1. que duracion tiene una carta documento? yo la envio hoy, cuadno caduca la amenaza del arreglo por mi cuenta a cargo del consorcio?
    Muchas gracias

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    1. Estimado,
      Por lo general, cuando se intima a un Consorcio se pone en el cuerpo de la carta documento alguna frase alusoria, por ejemplo, "para que en el plazo perentorio de 72hs..." según el problema que sea. Si Usted no pone nada y sólo intima, dependerá de qué se trate y cuánto esté dispuesto a esperar una respuesta. Saludos Cordiales, Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.

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  2. Buenas tardes, la adm de consorcio del edificio en el que vivo estuvo muy apresurada en venir a cambiar un caño de cocina que goteaba sobre otra unidad functional. El problema fue que cuando sustrajeron el caño de la pared de cocina (lindera con el living) hicieron un agujero que pasó hacia el lado del living, habiéndome dejado en mal estado la pared del living (solo rebocaron, falta enduido y pintura para toda esa pared arruinada).

    Me he cansado de llamar por teléfono y para recordar este tema y esta gente "se olvida" del tema...como puedo hacer para intimarlos al arreglo o a que me permitan arreglarlo pro mi cuenta para luego descontarle los costos de las expensas? Gracias.

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    1. Estimado/a,
      Le recomiendo que intime por carta documento y recurra a nuestros servicios para continuar el caso.
      Saludos!

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  3. Hasta ahora lo que he visto es que uno los intima y ellos devuelven la carta respondiendo ambiguedades en la que deslindan responsabilidades. En lo personal debi buscar las infracciones en internet -ene ste sitio-, ponerme muy pesado, llevar un abogado a una reunion de consorcio porque no me daban mayor atencion y me tenian de reunion en reunion y, recien con el abogado presente, logre que hagan algo.

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    1. Estimado,
      Estamos a su disposición cuando quiera solicitar nuestros servicios. En la página figuran los datos para contacto.
      Saludos!

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  4. Buenas tardes, quiero felicitar a la Doctora María de las Mercedes Orueta Cossi por el asesoramiento prestado a los copropietarios de mi edificio.- Su desempeño fue muy claro, preciso y efectivo.- Durante una charla de 2 horas, planteó muchas soluciones a las dudas que tenemos los propietarios al encontrarnos con una administración irregular, ineficiente y perjudicial al patrimonio de todos los consorcistas.- Muchas Gracias.- Saludos.-

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  5. Gracias María de las Mercedes por tu blog... En mi caso, el Adm se maneja de manera "personal" con uno de los integrantes del consejo (somos tres), y decidió que va a haber un aumento de expensas. El tema es que no hay dinero poruqe tiene un proveedor para cada cosa y no pide presupuestos, y al decirle que tiene que ser avalado en Asamblea ese aumento, dijo que no puede hacer una asambl por cada aumento. Qué puedo hacer? Creo que ni tiene el curso de administración, pero acá en provincia no sé si es necesario...

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    1. Estimado/a,
      En Provincia hay un proyecto de hacer algo parecido a Capital, pero igual se rige por la ley nacional y el Código Civil. Muchos Administradores creen que como no hay un RPA allá pueden hacer lo que quieran y no es así. No puedo ayudarte desde este medio ya que tendría que intervenir. Si le interesa, en la página figuran los datos de contacto para que me comente más detalles y armemos una estrategia a seguir.
      Saludos!

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  6. Soy copropietario en un consorcio pequenio con unas expensas altisimas. Todos se quejan pero nadie hace nada, ni si quiera vienen a las reuniones de consorcio. El costo mas significativo es el salario y aportes del encargado, que no cumple ni cumplio nunca desde hace 12 anios sus tres horas de trabajo a la maniana. Todos lo saludan como amigos y nadie le reprocha nada. Si alguien se queja, la administracion dice que hay que echarlo. Esto seria imposible de pagar para nosotros. Descubro que es encargado principal en otro edificio con superposicion de horarios !!. Cuando se lo informo a la administradora me dice que siempre fue asi !!. Afortunadamente por esta pagina consulte a la Dra Orueta que fue extraordinaria !!. Breve, precisa, sensata. Permitame felicitarla Dra, por esta pagina, por su compromiso de ayudar, por priorizar su aporte al bien sobre el lucro y porque su hermosa juventud no fue obice para dar un asesoramiento de excelencia !!!. Por favor siga asi !!! No abandone este emprendimiento nunca !!! Alberto 26 /03/2014.-

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    1. Gracias Alberto por su comentario! Vuelva a consultarnos cuando guste!
      Saludos Cordiales!

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  7. Buenas tardes, somos varios vecinos inquilinos de un edificio del cual existe un solo dueño y la inmobiliaria es la misma que administra. En nueve meses las expensas aumentaron de $200 aprox a $600 y no dejan de aumentar. Entre los ítem que abonamos hay diversos arreglos por temas de humedad dentro de las unidades y en algunos espacios comunes, cosa que no nos parece lógica teniendo en cuenta que hablamos de un edificio de 2 años y medio de antigüedad. Por otro lado el servicio de limpieza cuesta más del doble de lo que abonan edificios con las mismas características por el mismo servicio. Y por último un API (impuesto inmobiliario) que antes no cobraban y que ahora viene por un monto de $5000 y no se encuentra fraccionado según las unidades donde habitamos.
    Nos gustaría que alguien nos orientara sobre que se puede reclamar y como.
    Desde ya muchas gracias.

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    1. Estimado/a,
      Lo/a invito a que se comunique conmigo al 1565708018 para una entrevista personal. Este tipo de consultas no las puedo resolver desde este medio. Saludos Cordiales!

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  8. Hola, el consorcio no tiene administración, es un ph de unos 30 años, la vecina ha hecho modificaciones de altura de techo y ha tapado mi desague, dejó además el pasillo con el piso roto y se está hundiendo por entrada de agua, solo conozco a la inmobiliaria que administra el departamento, ¿puedo intimar a la dueña sin saber su nombre a través de la inmobiliaria? Como lo haría? Desde ya, muchas gracias y saludos. María del Carmen

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    1. Estimada María del Carmen,
      Pruebe acercándose a la inmobiliaria y pregunte el nombre de la dueña. A ver qué le dicen. Si el lugar está alquilado, hay que averiguar no sólo el nombre sino dónde vive actualmente para enviarle una CD.
      Saludos!

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  9. Buenas tardes.
    La administracion no posee de una caja de ahorrospara el deposito y pago de las expensas. El administrador acusa que no abrira una porque no quiere tener que dar explicaciones acerca de los ingresos que recibe por alli. Mi consulta es... puedo enviarle una CD intimandolo a que disponga de una? Cada vez que hay que pagarle las expensas hay que ir a su oficina. Gracias!

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    1. Estimada,
      En CABA es obligatorio la apertura de una cuenta. Si USTED es propietaria, puede intimarlo vía CD o todo el Consorcio a través de un CONFRONTE NOTARIAL.
      Saludos!

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  10. Hola: llevo meses con agua que cae por una pared del fondo del departamento lindera a un edificio donde cada vez que hacen un lavado en el lavarropas me provoca esa humedad. Mi administración llamó varias veces a la otra administración pero dan vueltas y ofrecen argumentos ridículos como decir que ya lo arreglaron. Como se procede en estos casos ?
    Desde ya muchas gracias.

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    1. Estimado/a,
      Si ya hubo de parte de la Administradora un acercamiento, ya sea con el diálogo o una carta documento, lo que resta es la vía judicial.
      Saludos!

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  11. Buenos dias, por qué medios puedo contactarla para una entrevista personal. Es para el departamento de mi madre y unos arreglos que quieren cobrarle a ella por una perdida de agua que no encuentran la proveniencia y afecta a la cochera de un vecino, gracias. Laura-

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    1. Estimada Laura,
      Para contactarme, me puede llamar al 1565708018 o al 49314450. Saludos Cordiales!

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  12. Hola! Hace casi un año que el Administrador no llama a reunion de consorcio, es posible intimarlo a que lo haga? tiene la obligacion de hacerlo? muchas gracias por su respuesta!

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    1. Estimado/a,
      Sí tiene la obligación de hacerlo. Se lo puede intimar, todo el Consorcio. Para más información, les pido que se comuniquen conmigo al 49314450 o al 1565708018.
      Saludos Cordiales!

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  13. En mi departamento hay humedad de cimientos y la administradora ni siquiera se acerca a mi domicilio a ver en qué condiciones está.Llamé y hablé con ella pero, promete venir y me deja colgada esperando.Qué puedo hacer ante tanta irresponsabilidad? Espero su respuesta y gracias

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    1. Estimado/a,
      En principio, intimarlo vía CARTA DOCUMENTO, con la intervención de una abogada/o para que lo asesore en cuanto a los pasos a seguir. De interesarle, puede comunicarse conmigo al 49314450 o al 1565708018.
      Saludos Cordiales!

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  14. Hola, quería consultarte por un vecino ruidoso...Ya le toqué timbre 6 veces a la madrugada y no hay solución. Para comenzar, es más conveniente la carta documento al administrador o directamente al vecino??? Gracias!

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  15. hola, que tal. Estoy pensando en enviar una CD al admnistrador del edificio ya que se inició hace 45 dias el arreglo del baño y quedo en abandono no pudiéndose usar desde entonces. mi conusulta es: como se responsabiliza al administrador sin perjudicar al consorcio? la CD va dirigida a él y su administración con eso es a él a quien se reclama?No quiero ir contra el consorcio sino contra su ineptitud. gracias

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    1. Estimado/a,
      Las CD se dirigen al Administrador, pero cuando se trata de estos temas, primero conviene tener un acercamiento, a ver qué pasa. Si le interesa, le paso mi tel para concretar una entrevista personal y ver cómo podemos solucionar esto: 49314450 o 1565708018. Este fin de semana, me puede llamar en cualquier momento. Saludos!

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  16. Hola, como estas? Mi consulta es la siguiente: el 29-9-14 se le envio una CD al administrador solicitando la Asamblea Ordinaria para la rendicion de cuentas y hasta la fecha la unica respuesta que tenemos es un mail al Consejo aconsejandonos buscar un nuevo administrador ya que el no va a continuar y que a la semana siguiente iba a enviar la circular con la fecha de Asamblea y las expensas, pero hasta la fecha no tenemos novedades. Creo que lo unico que hizo fue pagarle al encargado.Por favor necesitamos saber si es correcto enviar una nueva CD con la fecha para la Asamblea, sobre todo antes de pagar las expensas ya que hay 2 cuotas extraordinarias para hacer un arreglo urgente, el mes pasado ya cobro la 1ra. Y creemos que tiene intenciones de cobrar la 2da. antes de irse.
    Desde ya quedo muy agradecida y a la espera de una respuesta, te saludo atte.

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    1. Estimada/o,
      Te recomiendo que me llames al 49314450 o 1565708018 para hablar esto mejor y que me comentes otros detalles. Hoy lunes me encuentro todo el día, hasta las 21hs no hay problemas. Saludos!

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  17. Buenas, el administrador hace meses que no me envía los recibos firmados. Alegan que me los enviaron pero no llegaron, sé por otro vecino que ya no los mandan más. No hay manera de obligar a que me los envíen al domicilio? Ya que me contestaron que si quería que pase por la administración para retirar las copias de los mismos. Gracias,

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    1. Estimado,
      Envíe CD intimando que se los envíe. Saludos Cordiales!

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  18. Dra. Me he comunicado directamente con usted para evacuar unas dudas urgentes y realmente me asesoró exelentemente, desde ya la volveré a tener en cuenta y recomendaré sus servicios. Estoy muy satisfecha con su atencion y con su dedicacion y asesoramiento.
    Recomendable.
    Gracias Infinitas
    Atte. Yamila

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  19. Tengo un problema de presión de agua en el baño. Probablemente los caños que distribuyen agua desde el tanque hacia los departamentos estén llenos de sarro. El Administrador no es una persona que actúe de inmediato y en otras ocasiones demoró mucho (meses a casi un año) en atender otros problemas que he sufrido. Conociendo estos antecedentes, quisiera saber si iniciar el reclamo mediante carta documento podría resultar ser una medida excesiva y perjudicial para mi causa. Gracias

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