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SOLITÁ ENTREVISTA

Inquilinos....Atentos!

29 abril 2012 | Escrito por MariaMercedes Orueta | 18:04


Para muchas personas, me incluyo, resulta toda una odisea encon-trar un lugar para vivir. Después de tantas "idas y vueltas", tampoco es un consuelo saber que por 2 años ese será nuestro "ho-gar, dulce hogar" puesto que, en la vida de un inquilino, nada es definitivo. 


El propósito de este artículo es brindarles a todos los que están alquilando, o tienen pensado hacerlo, una serie de recomendacio-nes respecto de las cláusulas que deben estar presentes en un contrato y de los modos de rescisión, para no llevarse sorpresas desagradables. 

En Argentina, para la locación de viviendas urbanas, rige la ley 23.091 la cual regula diferentes aspectos a la hora de concretar una operación de esta índoles: 

En cuanto a los plazos mínimos, deberán ser 2 años, y si se pac-tare uno inferior, regirá el estipulado por la presente ley. En los casos de incumplimiento en el pago, la mora no es automática, sino que previamente a iniciar una acción de desalojo, el locador deberá intimar, de forma fehaciente, al pago de las sumas adeu-dadas otorgando un plazo que no podrá ser inferior a 10 días co-rridos, contados desde el momento de la recepción de la notifi-cación. 

Otra cuestión importante es el depósito que se debe entregar al ingresar a la locación, que en muchos casos es abusivo pero que la ley estipula que no puede superar un mes de locación, así que en este punto, a estar atentos!

La resolución anticipada es otro tema preocupante y la ley esta-blece que hasta el primer año de alquiler, se podrá cobrar como indemnización un mes y medio, mientras que si estamos pisando ca-si el segundo año, sólo podrá exigirse un mes. Asimismo, si la rescisión del contrato es por voluntad del locador, también se debe aclarar cuál es el tiempo mínimo de notificación previo al abandono de la unidad y la indemnización a pagar al locatario. 

Otro supuesto se da cuando concluido el plazo de locación, el locatario continúa en la vivienda y el locador percibiendo los alquileres. En este caso, se entiende que la locación continúa bajo las mismas condiciones pero el plazo sin un plazo cierto. Por lo tanto, el locador no podrá pedir en cualquier momento la devolución del inmueble, porque no ejerció antes su derecho cuan-do concluyó la locación, sino que deberá notificar al locatario e intimarlo a su devolución pero dentro de un plazo de 3 meses des-de la notificación fehaciente. La Doctrina considera que este plazo de gracia se da a los fines de encontrar otro lugar, dar de baja los servicios y dejar todo en orden. 

Suele pasar, que por fallecimiento del locatario, la familia del mismo queda desprotegida, por el contrario, tendrá derecho ésta a continuar con la locación, por lo menos, hasta la finalización del contrato bajo las mismas condiciones que se encontraban pre-vio al fallecimiento. 

Dejando un poco de lado esta ley, hay ciertas claúsulas que jamás deben faltar en un contrato, por ejemplo, aquella que estipula el pago de las expensas comunes (ordinarias y extraordinarias) pero donde debe aclararse cuál le corresponde a quién. 

Por lo general, no se aclara "corresponderá al locatario el pago de las expensas ordinarias, siendo las extraordinarias responsa-bilidad del locador" y en ese punto que bajamos la guardia, des-pués surgen problemas tales como "la Asamblea creó un Fondo Es-pecial o de Reserva y las expensas pasaron de ser 150 pesos por mes a 250 pesos por mes, ¿es mi responsabilidad abonar esa dife-rencia?". Lamentablemente, la respuesta es sí, por no hacer esa distinción, que puede ser más específica, por ejemplo, "corres-ponderá al locatario el pago de las expensas ordinarias, siendo las extraordinarias, entendiéndose por ellas cualquier monto a-probado en Asamblea o por decisión del Administrador y que no sea imputable al mantenimiento o conservación del edificio sino a me-joras que repercutan en un mayor valor del inmueble, responsabi-lidad del locador". 

Otro problema muy cotidiano en este tipo de contratos es la cláu-sula que dice "se entrega la unidad en perfecto estado de conser-vación con todos los aparatos funcionando", o similar, y, por e-jemplo, cuando llega el invierno, no funcionan las estufas o el calefón a los pocos meses se rompe y resulta que el locador no quiere hacerse cargo de los gastos de reparación. Para evitar este tipo de inconvenientes, se puede proponer un período de ga-rantía (es difícil de conseguir, pero no imposible) donde cual-quier desperfecto que surja esté a cargo del propietario u otra alternativa sería que se aclare en el contrato de alquiler en qué casos corresponderá el arreglo al propietarios y cuándo al loca-tario. 

En otras ocasiones, el locador no realiza reparaciones necesarias en el inmueble que sean producto de caso fortuito, fuerza mayor, deterioro de la cosa, responsabilidad de un tercero, entonces, ¿qué vías legales tiene el inquilino para exigir esos arreglos? 1) Puede retener el valor del alquiler hasta el monto de las re-paraciones; 2) si los trabajos son urgentes, entonces podrá asu-mir su costo y pedir la restitución o exigir su realización por la vía judicial; 3) si no son urgentes, pero sí necesarios y ú-tiles, también podrá asumir su costo y pedir la restitución pues ha aumentado el valor de la cosa; 4) demandar daños y perjuicios por la falta de reparaciones; 5) resolver el contrato por exclu-siva culpa del locador, sin abonar indemnización por rescisión anticipada. 

Un último punto a tratar, por ahora, es la entrega del departa-mento. Una cláusula que muchas veces resulta abusiva es la que se refiere a la entrega del departamento y devolución de las llaves donde se fija un porcentaje, por lo general del alquiler, como punitorio por el retraso en la entrega de la vivienda. 

Para que un contrato de alquiler se considere concluido, el loca-dor debe hacer entrega de un "conforme" al momento de la devolu-ción de la propiedad con la entrega de las llaves donde conste que se devuelve en perfectas condiciones y no se adeuda monto al-guno. Hay varios modelos pero el más completo deberá decir: 

- Datos del locador y locatario y de la locación; 
- Condiciones en las que se entrega: si hay alguna reparación pendiente, o si está todo "en orden", pudiendo detallar ciertos aspectos, por ejemplo, "puertas y cerraduras, estado normal";
- Si se adeuda algún alquiler o expensa;
- Plazo para la devolución del depósito, previo a la retención de los servicios pendientes de pago imputables al locatario; 
- Sería muy útil que previo a la entrega se acerque el propieta-rio y compruebe el estado actual, para que posteriormente no sur-jan "gastos inesperados" que se deben deducir del depósito. 


Si este artículo te pareció útil, dejá tu comentario. Si te interesa algún tema en particular, también podés sugerirlo.  



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Sobre la autora de este blog

Mi nombre es María de las Mercedes Orueta Cossi . Puedo decir, orgullosamente, que desde el 2009 soy egresada de la U.B.A con el título de ABOGADA . Desde el inicio de mi carrera todo lo relacionado con la PROPIEDAD HORIZONTAL me interesó al punto que, en el 2011, inicié este blog con el fin de acercar información sobre aquel tema tanto a propietarios, inquilinos y administradores para, quizá, defender sus derechos y manejarse acorde a la ley.

14 comentarios :

  1. Muy buen sitio! dos veces consulte y me respondieron a la brevedad. Muy practico y rapido. Y util principalmente

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  2. me resulto muy útil; podrías informarme respecto a la rescisión del locatario a los 18 meses por poseer el inmueble una humedad terrible y siendo los inquilinos asmaticos con una beba.

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    1. Estimada Cristina,
      Se rescinde y se paga la indemnización debida.
      Saludos!

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  3. buenas tardes. Mi consulta es porque en el mes de febrero de este año (2014) me mude a un depto. hoy (05-06-2014) me comunican que tengo qe dejar la propiedad xq la dueña lo vendió. Qe debo hacer? Con cuanto dinero tienen que indemnizarme? La propietaria me ofrece solamente $10000? Dinero que no alcanza ni para ingresar a un nuevo departamento. Tengo entendido qe la indemnización tendría qe ser por el dinero que resta de los meses de contrato (21 meses) mas los gastos administrativos que puse para entrar en el alquiler.
    Necesito un consejo. Muchísimas gracias!

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    1. Estimado/a,
      Debería abonar lo necesario para que usted pueda mudarse, tanto para volver a alquilar como la mudanza en sí.
      Saludos!

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  4. Buen día! Mi hijo está alquilando desde hace un año, una casa tipo dpto a estrenar ubicada al fondo de la vivienda de la locadora. Al poco tiempo de empezar a vivir empezaron a haber problemas de humedad en el techo y las paredes, despues de reclamar a la inmobiliaria reiteradas veces (ya que la dueña lo dirigía hacia allí), logró que le impermeabilicen el techo. Sin embargo, los problemas comenzaron a agravarse y unos amigos arquitectos le dijeron que era por fallas de la construcción. A la fecha, le ha enviado una carta documento a la dueña y otra a la inmobiliaria, dándoles un plazo de 5 días para que efectúen las reparaciones bajo apercibimiento de rescindir por culpa del locador, y como respuestas niegan todos los términos, diciendo que ya le enviaron hace meses una persona para impermeabilización. Hace unos días llamó a un escribano para certificar los daños en sus cosas y muebles y la avanzada humedad de las paredes, que, a estas alturas, ya invade a todas más el techo. Mi pregunta como hace para irse? a quien le entrega las llaves si se niegan a recibirlas y ver el lugar como está en ese momento? Puede reclamar daños? Gracias por esta posibilidad para los inquilinos!

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    1. Estimada,
      Habría que ver el contrato de alquiler, en primer lugar, si ya intimó y dejó constancia de los daños que hay en la propiedad, que son por el deterioro de la misma, la falta de mantenimiento por parte del locador, entonces puede pedir la rescisión y firmar una acuerdo en ese sentido, y si no resulta, recurrir a la vía judicial. Saludos!

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  5. Hola,
    les escribo porque tengo una duda. Hice un contrato de alquiler por dos años en agosto y por problemas personales tengo que mudarme. Es decir que solo he vivido dos meses en el departamento. Cuando firme el contrato pague un mes de deposito. Qusiera saber si por rescindir el contrato antes de los 2 años tengo que pagar algo? y si el dueño debe devolverme el deposito? (teniendo en cuenta que todo esta en buenas condiciones)
    Gracias.

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    1. Estimado/a,
      Habría que leer el contrato de alquiler, pero lo más probable es que tenga que pagar una indemnización que supera el depósito.
      Saludos!

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  6. Buenas noches, en éste momento estoy viviendo en el interior del país y tengo un depto alquilado desde hace un año en Capital Federal, resulta que en enero de 2015 por un caso de fuerza mayor debo volver a la Capital y necesito hacer la resolución del contrato para poder ir a vivir al depto con mis hijos ya que no cuento con otro lugar para vivir, de otra forma debería alquilar yo en otro lado pero no estaría teniendo ingresos para poder alquilar aparte de no poder alquilar por un período menor a los 2 años hasta el vencimiento del contrato actual de mi depto... mi consulta es: cómo debo hacer? lo puedo hacer? sé que en ése caso le debería estar avisando con 60 días de anticipación...

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    1. Estimada/o,
      Puede rescindir el contrato, con anticipación, habría que analizarlo, pero sí, no hay problemas.
      Saludos!

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  7. Hola,quisiera saber si puedo rescindir un contrato de locacion.soy locadora y hace un mes firme un contrato con el inquilino por dos años. Supuestamente el iva a vivir con su hermana. Pero la realidad es q no es así, a la casa entran y salen muchas personas q duermen alli. Ademas de haber padecido estas ultimas noches molestias por ruidos. Quiero saber si puedo resindir el contrayo y q dispone la ley sobre indemnizar en tal caso.

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    1. Estimada,
      La ley de alquileres protege al locatario, pero no habla de la rescisión por parte del locador, con lo cual, debería tener mucho cuidado con eso ya que la indemnización puede ser superior por incumplimiento del contrato. Saludos!

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  8. Hola,soy locador y queria vender mi departamento
    pero el inquilino no me deja mostrar departamento a los compradores
    como se puede solusionar mi problema
    Gracias

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