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Mini Diccionario de la Propiedad Horizontal

04 marzo 2012 | Escrito por MariaMercedes Orueta | 19:20




En esta ocasión, voy a enumerar ALGUNOS términos utilizados en la Propiedad Horizontal que quizá algunos saben su significado, pero para los que no tienen "ni idea", espero se saquen algunas dudas...

1.- Propiedad Horizontal = La ley 13512, en su art. 1, la define diciendo: "Los distintos pisos del edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamento de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona." Cuando se redactó el Código Civil en 1872, no fue incluída por considerarla un "semillero de problemas", pero además, porque en ese entonces, no era necesario.

2.- Propiedad (o Dominio) = es el derecho real que se tiene sobre un bien para gozar o disponer de él. Es el derecho más amplio, máximo. Algunos autores lo definen como el derecho que tiene una persona de "enseñorearse" de la cosa.

3.- Condominio = Nuestro Código Civil, en su art. 2673 lo define como "es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble." Cada copropietario es dueño de una parte privativa pero también de un porcentaje de partes comunes, por ejemplo, muros, pasillos, terrazas. Por eso en la P.H se habla de un Condominio sobre partes comunes.

4.- Mandato = Nuevamente, el Código Civil lo define en su art. 1869 diciendo: "El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esta naturaleza." El Administrador está unido al Consorcio a través de un mandato, y es el representante legal, por lo tanto, todo lo que firme en nombre del Consorcio obliga a éste. 

5.- Administrador = Es una persona física (copropietario o externo) designado por el Consorcio en Asamblea para que sea el representante legal. Entre sus funciones y obligaciones se encuentran: 1) Cobro de expensas; 2) Contratar, sancionar y despedir al personal; 3) Atender a la conservación del edificio; 4) Rendir cuentas de su gestión; 5) Contratar el seguro de incendios. Actualmente, la nueva normativa de la C.A.B.A obliga la inscripción en el Registro Público de Administradores para poder cumplir su función.

6.- Poder Especial y General = En el primer caso, el poder se otorga para actuar para un asunto en concreto mientras que el general implica varias gestiones. Ambos se hacen por escritura pública. Un poder general se otorga, por ejemplo, cuando la persona está fuera del país y deja en manos de otro el manejo de determinados asuntos, mientras que el poder especial se otorga para casos específicos y podemos encontrar algunos en el art. 1881 del Código Civil Argentino.

7.- Consorcio = Se puede decir que es el conjunto de todos los propietarios de un edificio, que no existe un fin de lucro, sino que hay una asociación forzada. La jurisprudencia lo considera una Persona Jurídica pero sin muchas de las ventajas que ésto tiene. Actúa como tal ante los tribunales judiciales y administrativos, a través de su representante legal, el Administrador.

8.- Matrícula = El Administrador de Consorcios no requiere de una matrícula que lo habilite para trabajar, pero desde la creación del Registro Público de Administradores de Consorcios, es obligatorio la inscripción a  los efectos de controlar su actividad.

9.- Derecho Real = Es el poder que tiene una persona sobre una cosa. La relación se da en forma directa, sin intermediarios.

10.- Derecho Personal = En este caso, es la facultad que tiene una persona de exigirle a otra el cumplimiento de una obligación de dar, hacer o no hacer. Este tipo de derechos se ve muy seguido en la Propiedad Horizontal a través de los contratos de locación.

11.- Autoadministración = Muchas veces, en los edificios de pocas unidades, los propietarios eligen no delegar el manejo económico en otra persona sino ser ellos mismos los encargados de cumplir esa función. Entonces, se nombra a una persona para que administre y ocupe el lugar de un administrador. Cuando esto ocurre, se llama autoadministración.

12.- Expensas Comunes = Son aquellas que corresponden a todos por igual, es decir, el obligado al pago son todos los consorcistas, por eso su denominación como "comunes". Pueden ser ordinarias y extraordinarias.

13.- Libros Obligatorios = Son aquellos que por ley deben estar presentes en el Consorcio de Propietarios y su función es brindar cierta información. La ley 13512 no dice cuáles son pero surgen de otras normativas. A nivel nacional, son obligatorios el libro de ACTAS, REGISTRO DE FIRMAS, ADMINISTRACIÓN, ÓRDENES Y SUELDOS Y JORNALES. La C.A.B.A agregó, sólo para esa jurisdicción, el libro de ASCENSORES, PROVEEDORES, SEGURIDAD EDILICIA, CONTROL SANITARIO Y AGUA POTABLE.

14.- Edificio = La Ley de Propiedad Horizontal se refiere a este concepto al enumerar en su art. 2 todas las partes que lo integran y que se puede dividir en comunes y de uso privativo. Un edificio está formado por 4 subsistemas: fundaciones, cerramiento horizontal, cerramiento vertical y estructura. Se pude agregar, además, las instalaciones. Esto, si bien no lo dice la ley, surge de conceptos básicos de arquitectura.

15.- Representación = En el Consorcios, el representante legal es el Administrador y todo lo que éste firme obliga al Consorcio. Por lo tanto, no es cualquier persona ni su función es poco importante, como piensan algunos, sino que puede ocasionar grandes dolores de cabeza.

16.- Bien de Familia = Cuando se decide afectar una propiedad al régimen del bien de familia, el objetivo buscado es protegerla de posteriores ejecuciones por deudas. Sin embargo, en Propiedad Horizontal, no tiene efecto en el caso de deuda por expensas.

17.- Juicio Ejecutivo = Es un procedimiento especial por el cual se persigue el cumplimiento de ciertas obligaciones asumidas por otro que no se realizaron en su oportunidad. El caso más común, es el juicio por expensas, donde el Consorcio tiene preferencia de pago después de las deudas por hipoteca.

18.- Obras Nuevas = Según la ley de propiedad horizontal, las obras nuevas sólo pueden realizar con el consentimiento de todos los propietarios y no pueden perjudicar la seguridad del edificio. Ningún propietario por su cuenta puede realizar obras en espacios comunes sin el consentimiento de los demás, ni elevar pisos ni hacer excavaciones que afecte a la solidez ni realizar cambios, por ejemplo, y es muy común verlo, en la fachada con los populares cerramientos.

19.- Innovaciones = Son comunes y por lo general consisten en mejorar algo ya existente. Ya sea para un mejor rendimiento o simplemente para mejorar su aspecto. Por ejemplo, cambiar un revestimiento de una parte común, los pasillos, por otro cuya terminación sea más provechosa para todos. También, en cuanto a las modificaciones de la entrada del edificio, también son comunes para darle una primera impresión diferente.

20.- Simple Mayoría = Siempre se calcula respecto de los presentes. En este caso, sería la mayor cantidad de los presentes, por ejemplo, 5 contra 3.

21.- Quorum = Es la cantidad mínima necesaria para iniciar las deliberaciones en una Asamblea. Está determinado en el Reglamento de Copropiedad.

22.- Moción = Es una petición que se hace durante el transcurso de la Asamblea, por ejemplo, la Moción de orden para tratar un tema antes que otro y se aprueba por la mayoría.

23.- Convocatoria = Debe estar hecha en forma fehaciente, es decir, para que sea válida, todos los propietarios deben estar debidamente notificados del día, hora, lugar y hora de terminación de la Asamblea. Por lo general, y lo más recomendable, es que el Encargado visite a cada propietario y haga firmar en una planilla dicha notificación.

24.- Liquidación Expensas = Es el detalle mensual de los ingresos, egresos, activo y pasivo que tiene un Consorcio. Deben estar diferenciados los conceptos a cobrar, ya sea las expensas ordinarias, extraordinarias, gastos por cable, cocheras, etc. También debería estar acompañada por comprobantes, tales como el pago de las contribuciones patronales o cualquier deuda que pueda haber contraído el Consorcio y esté abonando en cuotas.

25.- Prehorizontalidad = Es la situación jurídica previa a la afectación al Régimen de Propiedad Horizontal. Su creación vino a salvaguardar a todas aquellas personas adquirentes con boleto de compraventa que quedaban desprotegidos si el constructor no terminaba el edificio o lo hipotecaba, por ejemplo.

26.- Votos = Es el acto por el cual un propietario expresa su voluntad, apoyo o preferencia sobre cierto punto. Se pueden contar de varias maneras: un voto para cada propietario, un voto por cada unidad o porcentuales.

En mi libro podrán ver una lista más amplia, que servirá para dar una orientación para entender ciertos temas básicos.


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Sobre la autora de este blog

Mi nombre es María de las Mercedes Orueta Cossi . Puedo decir, orgullosamente, que desde el 2009 soy egresada de la U.B.A con el título de ABOGADA . Desde el inicio de mi carrera todo lo relacionado con la PROPIEDAD HORIZONTAL me interesó al punto que, en el 2011, inicié este blog con el fin de acercar información sobre aquel tema tanto a propietarios, inquilinos y administradores para, quizá, defender sus derechos y manejarse acorde a la ley.

5 comentarios :

  1. mi pregunta es : como consorcista y prop. de un inmueble puedo anular una asamblea ordinaria hasta tanto se compruebe la veracidad de los votos presentados por el administrador , ya que la mayoria de los propietarios no se presentan en la asamblea, vivo en la prov de bs as, mas precisamente en mar del plata y la mayoria no vive aqui, espero reapuesta GRACIAS

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    1. Estimada,
      Usted puede pedir la nulidad, pero sólo un juez puede declararla. Habría que analizar el tema que se trató y lo que establece el Reglamento respecto de las mayorías necesarias para tomar una decisión. En base a eso, se puede PEDIR la nulidad. Saludos Cordiales, Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.

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  2. Me encanto la nota!
    le hago una consulta, queremos cambiar el destino de la planta baja (de casa habitacion a local comercial) de un PH. El reglamento dice que para modificarlo se necesita unanimidad.
    Hoy contamos con la mayoria, que pide la ley 13512 para poder modificar el reglamento.
    la pregunta es, con esta mayoria, podriamos modificar el estatuto para que con sola mayoria se pueda modificar el destino de la planta baja?

    Muchas gracias!!!!

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    1. Estimada/o,
      Si para modificar el Reglamento se requiere la unanimidad, es lo que vale, más allá de lo que diga la ley, que sólo establece un "piso mínimo". Recién ahí, se puede modificar el destino pero abría que analizarlo bien. La/o invito a que se comunique con nosotros para analizar bien el tema. Por este medio, es algo complicado. Saludos Cordiales, Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.

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  3. Quería hacerle una consulta, en mi edificio el reglamento de copropiedad estipula las unidades en %, por ejemplo en un edificio de 8 unidades , si de las 4 tiene un solo propietario el tendría (4 votos) y los 4 propietarios restantes (1 voto) cada uno? El propietario de las 4 unidades tiene el 50% de las desiciones ? Sin el no podríamos tomar ninguna decisión importantes? Muchísimas gracias

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