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ASESORAMIENTO JURÍDICO A CONSORCIOS, PROPIETARIOS E INQUILINOS

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Régimen del Encargado de Edificio

08 enero 2012 | Escrito por MariaMercedes Orueta | 14:06



En la mayoría de los edificios, por no decir en casi todos, a la mañana, vemos a alguien que sale con su balde y escoba a limpiar la vereda. Esta tarea es más agradable en verano que en invierno, pero siempre están ahí. Quizás algunos remolones no lo hacen a las 7 de la mañana, pero muchas veces he tenido que esquivar, rumbo al trabajo, a este trabajador en su tarea de limpieza, por temor a terminar con los pies mojados. 

La actividad de este trabajador está regulada por la ley 12981 del año 1947 (Estatuto de Encargados), con su decreto reglamentario 11296/49, pero también agregamos el CCT del sector (Resolución Nº 306/98) y supletoriamente, se aplica el título V de la ley de Contrato de trabajo. 

Cuando pensamos en un Consorcio de Propietarios, no podemos pensar en una empresa, (aunque un poco suene así) pero sí reviste el carácter de empleador, porque "requiere los servicios de un trabajador" (art. 26, ley 20744), en este caso, el Encargado.  

El CCT del Sector, en primer lugar, establece quienes están comprendidos dentro del Convenio: 

ART. 4º: Los empleados u obreros en relación de dependencia con Consorcio de Propietarios ocupados en edificios o emprendimientos sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal, Ley 13.512.

Es decir, que toda persona (hombre o mujer) que sea contratada por un Consorcios para realizar tareas dentro de aquel, sometido al régimen de Propiedad Horizontal, podrá gozar de los derechos y deberá cumplir con las obligaciones del presente Convenio. 

El siguiente artículo establece que "Vencido el término de esta Convención Colectiva, se mantendrán subsistentes las condiciones de trabajo resultantes de la misma, a la par que las normas relativas a contribuciones y demás obligaciones asumidas por las partes, hasta tanto entre en vigencia una nueva Convención." Este artículo tiene como fin dar seguridad jurídica a las condiciones que se hayan concertado hasta el fin de este convenio. Si la nueva convención fija condiciones distintas, entonces, siempre que no perjudiquen a las ya existentes, se deberán analizar y aplicar. 

El art. 6 establece una categorización de los edificios según posean una determinada cantidad de servicios centrales y hace una enumeración de lo que entiende por éstos. Las categorías de los edificios son 4 y van desde consorcios con 3 o más servicios centrales a quienes no tienen ninguno. 

Mientras el art. 7 clasifica a los encargados según las tareas que desempeñe, el art. siguiente establece que "En los edificios cuyos encargados tengan a su cargo hasta veinticinco (25) unidades sin servicios centrales o con servicios centrales de calefacción y/o agua caliente, estos podrán ser no permanentes. En los edificios con más de veinticinco (25) unidades el encargado será permanente." Esto significa que será obligatorio que el encargado viva en el edificio si éste tiene 25 unidades o más, mientras que no lo será si el número es de 25 o menos, lo cual, no impide que si se dispone de una portería, se la utilice como vivienda del encargado y su familia. 

Por último, y adelantándonos bastante en el articulado, se establecen las obligaciones a cargo del encargado: 


ART. 24º: El personal deberá:

1) Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa e hijos, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del empleado, siempre en horarios de trabajo. 

2) Usar la ropa de trabajo que debe suministrarle el empleador de conformidad a lo establecido en el artículo 15º del presente Convenio.
3) En caso de que el empleador se lo suministre, usar la indumentaria la cual deberá ser confeccionada sin adornos, leyendas ni colores llamativos, y que consistirá en dos (2) trajes, uno de verano y otro de invierno, cuatro camisas, dos corbatas y un par de zapatos, esta entrega podrá repetirse cada dos años.
4) Avisar al administrador, de inmediato toda novedad que se produjera en el edificio.
5) Poner en conocimiento del Administrador, inmediatamente de formulado, cualquier reclamo que hagan los copropietarios. Si el administrador no viviera en el edificio, los gastos que demandare la comunicación estarán a cargo del empleador.
6) Acordar a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual, el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio.
7) Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, asimismo no estará obligado a realizar la limpieza de pileta de natación, ni lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultado de esta tarea no es responsabilidad del trabajador.
8) Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.
9) Entregar sin dilación alguna, a cada destinatario la correspondencia que viniera dirigida a ellos, como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones que efectuare el administrador por escrito a los copropietarios.
10) Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepción alguna la entrada de vendedores ambulantes y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso.
11) Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.
12) Poner en funcionamiento y asegurar la protección de los servicios generales del edificio, en las oportunidades que fije el administrador dentro del horario habitual de tareas.
13) Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en un Libro de Ordenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecerá en poder del Administrador con la obligación del encargado de notificarse recibiendo una copia de lo expuesto en el mismo, pudiendo hacer los descargos que estime conveniente.
14) Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo, pudiendo realizarlos por su cuenta en horario de descanso y francos.
15) Mantener debidamente actualizado y proporcionar a sus reemplazantes circunstanciales o definitivos, toda la información concerniente al desempeño de las distintas tareas a su cargo.
16) La responsabilidad de las tareas recae exclusivamente en la persona designada por el principal, estando excluido derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros, siendo tal incumplimiento una falta, no teniendo el empleador responsabilidad alguna ante eventuales accidentes o reclamos que pudieran producirse por parte de estos familiares o terceras personas.
17) Las llaves del sótano y controles del edificio, sólo podrán encontrarse en poder del trabajador encargado y del Administrador, o la persona que éste designe. De encontrarse su acceso en la vivienda del encargado, sólo podrá accederse en caso de emergencia.
18) El administrador del Consorcio se halla facultado para indicar el lugar donde deberán hallarse a disposición los empleados comprendidos en la C.C.T. vigente cuando no se encuentren prestando tareas efectivas.
19) El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo. 
20) El empleado con vivienda que se encuentre en el edificio, tendrá la obligación de prestar colaboración en el consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. La colaboración prestada por el empleado en tales circunstancias deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias. 
21) Entre el trabajador y el empleador se podrá establecer libremente la realización de jornadas continuadas y sin descansos intermedios, dentro de lo establecido en la presente Convención. 
22) Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio.


Pero también, se enumeran ciertas tareas que no está obligado a hacer, sin embargo, de querer hacerlas, podría:


ART. 25º: El personal no estará obligado:

a) A realizar la cobranza de expensas comunes;

b) A la tenencia de la réplica de las llaves de las unidades que compongan el edificio;
c) A la tenencia ni atención del aparato telefónico de uso común, si lo hubiere. 
d) A retirar materiales o escombros provenientes de las obras realizadas por el consorcio o por los copropietarios en el edificio. 
e) El encargado no estará obligado a recibir notificaciones administrativas ni judiciales y/o correspondencia certificada destinada a los consorcistas, salvo expresa autorización del destinatario.



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Sobre la autora de este blog

Mi nombre es María de las Mercedes Orueta Cossi . Puedo decir, orgullosamente, que desde el 2009 soy egresada de la U.B.A con el título de ABOGADA . Desde el inicio de mi carrera todo lo relacionado con la PROPIEDAD HORIZONTAL me interesó al punto que, en el 2011, inicié este blog con el fin de acercar información sobre aquel tema tanto a propietarios, inquilinos y administradores para, quizá, defender sus derechos y manejarse acorde a la ley.

20 comentarios :

  1. Cada vez que recibo la factura de AySA con folletos para cuidar el agua, recuerdo a un alto porcentaje de Encargados utilizar una manguera para barrer y lavar la vereda en lugar del clásico balde y escoba. ¿No es acaso responsabilidad del Administrador recordarle la necesidad del cuidado del consumo del agua?

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    1. Las tareas del Encargado deben estar especificadas en el Libro de Órdenes, como también, la forma de hacerlas. Es responsabilidad del Administrador suministrar los elementos necesarios para cumplir dicha tarea y además, controlar que la realice según lo acordado. No todos se toman la molestia de hacerlo, pero deberían. Saludos.

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  2. En mi edificio el encargado se niega a retirar cajas de cartón si no están rotas y embolsadas. Una caja de cartón de una PC, o una caja de zapatos si no está embolsada, no la retira. Puede negarse a eso?

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    1. Como expliqué en la respuesta anterior, las tareas del encargado deben estar especificadas en el libro de órdenes. En todo caso, si se niega a hacer eso, los copropietarios deberían plantearle el problema al Administrador y éste tomar las medidas que correspondan, puesto que según la ley, es quien contrata, sanciona y despide al personal. Si se le paga el plus por la recolección de residuos, entonces, debería hacer la tarea salvo que para él signifique un daño en su persona, que no es el caso, o riesgo en su salud, que tampoco lo es. Le aconsejo hablar con el Administrador y que tome alguna medida para que no se repita. Saludos y gracias por su consulta.

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  3. Necesitaria saber si un encargado con vivienda permanente, puede tener otro trabajo como jornalizado en otro edificio, si es asi, que horario debe cumplir como jornalizado y hastas cuantas horas es obligatorio pagarle

    muchas gracias

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  4. Hola estoy trabajando hace dos meses como encargado de una galeria comercial y a la vez de SERENO turno noche ( de 20 hs a 9 hs... 13 hs en total ) seis días a la semana,cuanto deberia cobrar $?? Saludos

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    1. Estimado Pablo,
      Le recomiendo que consulte esto con un contador. No es mi caso. Podría decirle un monto equivocado. Saludos!

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  5. Claudio Rubino

    hola maría mercedes. resulta que en el edificio donde vivo, las paredes son de ladrillo a la vista. juntan mucho hollin de la calle. los encargados no tienen obligación de plumerearlas? tampoco tienen obligación de limpiar los marcos de los ascensores y demás puertas?

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    1. Estimado/a,
      El encargado tiene obligación de limpiar la vereda, pero no el frente del edificio, no lo dice el Convenio. Por otra parte, en lo que se refiere a las partes comunes, como el ascensor, las escaleras, pasillos, etc, el encargado limpia diariamente eso, pero por una cuestión de lógica no tiene que limpiar ni las puertas de las unidades funcionales, ni marcos de las mismas, porque son parte del departamento (parte común de uso exclusivo, se podría decir). Si se pone a pensar, limpiar en detalle cada parte común le llevaría mucho más que su horario de trabajo, y no es la única tarea que tiene. Sin embargo, hay casos en que se puede acordar con él en Asamblea, en la medida de lo posible.
      Saludos!

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  6. Hola Maria Mercedes; me he comprado un depto de un ambiente en un edificio que prontamente (Si Dios Quiere) será inscripto como propiedad horizontal en los planos esta la vivienda del encargado son en total (sin contar la vivienda del encargado) 27 unidades funcionales HAY UNA OBLIGACION DE PONER UN ENCARGADO CON VIVIENDA PERMANENTE POR LEY??? son 26 unidades de 36 metros y la vivienda del encargado tiene 33 cubiertos y 30 de Terraza de uso privado en el ultimo PISO o sea es la mejor unidad del edificio.. HAY QUIENES QUIEREN HACER UN SUM PERO NO SERIA LEGAL?? MUCHAS GRACIAS! ALBERTO

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    1. Estimado Alberto,
      La vivienda del Encargado es un espacio común, para poder modificar su destino, habría que leer el Reglamento para determinar la mayoría necesaria, que si no me equivoco podría ser la unanimidad. Por otro lado, el Convenio Colectivo dice que más de 25 unidades funcionales requieren un encargado, por eso está la vivienda. Sin embargo, se puede debatir este tema......
      Saludos!

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    2. Estimada Maria Mercedes, muchas gracias por su tiempo y por su respuesta. Por ahi no me supe explicar bien aun no hay escritura ni esta afectado al regimen de Propiedad Horizontal por lo que no Existe aun Reglamento existira cuando por fin se afecte a dicho regimen y se redacte y quede plasmado en escritura, El gobierno pide para ser aprobado el plano del edificio que exista la vivienda del encargado y asi Figura en los planos pero muchos somos los que queremos hacer un SUM es esto posible? Se podria o tenemos obligacion por LEY de contratar un "ENCARGADO PERMANENTE CON VIVIENDA"?? ES UN EDIFICIO A ESTRENAR TODO SE HA VENDIDO MEDIANTE BOLETO Y ESO ES LO QUE TODOS TENEMOS POR EL MOMENTO SOLO UN BOLETO... SALUDOS ALBERTO

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    3. Como le dije, el convenio dice que más de 25 unidades, se requiere un encargado, pero como esto es debatible, hay edificios que no los tienen y limpian ellos. En cuanto a que todo está vendido con boleto y no hay escritura, me preocuparía más por este tema.....la cuestión de instalar o no un SUM dependerá de lo que dice el Reglamento, cuando lo tengan en su poder, en cuanto a las mayorías para cambiarlo y modificar el espacio.
      Saludos Cordiales.

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  7. cordial saludo; buscando informacion en intenet sobre propiedad horizontal me he encontrado con su blogspot el cual me parece muy interesante y da muchas luces para los que somos miembros del consejo de administracion sobre como ejercer nuestras funciones de una manera; correcta, justa y de acuerdo a la ley.
    Aprovecho esta oportunidad para solicitar su autorizado concepto respecto de esto:
    En un conjunto de P.H. se van a cambiar unos ascensores por obsolescencia, los primeros pisos no los utilizan, pero aceptaron dar una contribucion voluntaria, sobre esta
    se pueden cobrar intereses????. Agradezco de antemano su respuesta.
    2-julio de 2014

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    1. Estimado/a,
      El ascensor es un espacio común, se uso o no por los propietarios, no entiendo porqué algunos decidieron no contribuir a los gastos, habría que analizar bien esto para determinar lo otro que me está planteando.
      Saludos!

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  8. Hola queria saber cuanto encargados debe tener un propidad de 29 pisos
    gracias
    Johanna

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    1. Estimada Johanna,
      Lo responderé en un artículo.....son varios los que preguntan eso. Saludos!

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  9. Estimada doctora: somos un edificio con 50 unidades funcionales y NO QUEREMOS TENER ENCARGADO. Alguien nos puede obligar? Queremos manejarnos con una Empresa de limpieza. Gracis por su respuesta.

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    1. Estimada/o,
      Nadie los puede obligar, pero tengan cuidado cómo contratar esa empresa de limpieza ya que podrían tener problemas con el Sindicato. Saludos Cordiales!

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  10. Doctora bs días, el cobro de expensas y limpieza de bronces de espacios comunes, como lo debo cobrar? está dentro de mi salario como encargada no permanente sin vivienda? o debo recibir un plus por ello' gracias!

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