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ASESORAMIENTO JURÍDICO A CONSORCIOS, PROPIETARIOS E INQUILINOS

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Preguntas Frecuentes sobre Consorcios.

07 enero 2012 | Escrito por MariaMercedes Orueta | 17:27

En esta oportunidad, les traigo algunas consultas frecuentes con sus respectivas respuestas.
  • Qué pasa si tengo un daño en mi propiedad, y cuando reclamo al Administrador, él sólo evade la responsabilidad del Consorcio?
En primer lugar, hay que fijarnos en el Reglamento de Copropiedad, cómo están repartidas las responsabilidades. Una vez que sabemos hasta dónde es responsabilidad del Consorcio y cuándo es responsabilidad del propietario, entonces ahí hay que llamar a un especialista para que detecte dónde está el problema. Si esto lo paga el propietario por su cuenta, entonces, una vez que se determine que la responsabilidad es del Consorcio, se le reintegrará el gasto efectuado.

A nadie le gusta vivir con una filtración en el techo, o con humedad por una medianera. Pero hay que tener mucho cuidado, porque es la ley la que establece las responsabilidades, y no siempre todo recae sobre el Consorcio, a pesar que es lo primero que pensamos.

  • Soy inquilina, y en las expensas no se discriminan entre expensas ordinarias y extraordinarias. Cómo sé cuánto debo pagar?
Por lo general, en los contratos de alquiler, se acuerda que el propietario pague las expensas extraordinarias y el inquilino las ordinarias, por una cuestión de que las primeras, son para provecho, por lo general, de los propietarios, como el Fondo de Reserva, o también parte de alguna inversión, y como son fluctuantes, quizá derivan en un aumento muy elevado de las expensas, que no todos pueden afrontar. Entonces, se pacta de esa forma.

El Administrador, al hacer una liquidación mensual, debe diferenciar entre unas y otras, sino, casos como éstos, no se sabría cuánto hay que pagar. Lo ideal, sería enviar una Carta Documento, por parte del propietario, intimando al Administrador que se subsane esta "distracción" y así evitar un daño mayor.
  • Puede el Administrador aumentar expensas o sus honorarios sin una Asamblea previa?
El Administrador no es un empleado del consorcio, sino que brinda un servicio, por el cual, cobra honorarios. Entonces, si no está conforme con lo que cobra, nadie lo retiene, puede renunciar en cualquier momento. No es correcto aumentar sus honorarios sin consultar con los consorcista, que en definitiva, son quienes les pagan. No puede alegar una "actualización" ni nada parecido. Lo correcto, es siempre consultar con la Asamblea. Eso por un lado.

En cuanto a aumentar las expensas, el Administrador está obligado a "administrar bien", es decir, si las expensas no alcanzan para cubrir los gastos, entonces, puede hacer dos cosas: muy amablemente, plantear la situación en Asamblea y hacerles entender a todos que "no queda otra" que aumentar expensas. Si los propietarios no lo entienden, pedir una intervención judicial para que sea un juez quien los haga entrar en razón.

  • Los vecinos en mi edificio, usan la terraza todos los fines de semana para hacer "reuniones" hasta la madrugada, y dejan todo sucio, además de que molestan con el ruido de la música. Está permitido esto?
No, no está permitido. La terraza es considerada un "espacio común", salvo convención en contrario, por lo cual, si algún propietario quiere usarla para fines recreativos, debe pedir autorización al resto, es decir, se puede hacer una asamblea donde uno de los asuntos a tratar sea que "el propietario del 3 B, quiero usar la terraza para, no sé, su cumpleaños, por ejemplo"  y no ocasionar ruidos molestos, y mucho menos, dejar todo en mal estado.

Esto es para el caso de una fiesta, por ejemplo, pero si el uso de ese espacio común no perjudica ni molesta a nadie, por ejemplo, en algunas azoteas está permitido colgar la ropa o tomar sol o hasta poner una piletita, pero siempre y cuando, este tipo de actividades no ocasiones ruidos molestos y sea en horarios permitido en el consorcio y mucho menos, ocasione un daño al resto.

  • El Administrador saliente no entrega la documentación ni rinde cuentas al que entra en su reemplazo. Cómo se puede solucionar esto?
Este tipo de situaciones es muy común. Parece que algunos Administradores creen que reteniendo documentación del consorcio van a conseguir algo positivo. La realidad es que nuestro Código Civil establece que se puede retener "cuanto bastare para el pago" lo cual significa que si se le debe algún honorario, puede retener parte del dinero del Consorcio o bienes, pero no documentación.


Estas actitudes son perjudiciales para el Administrador, qué reputación le queda después de esto?

En cuanto a la rendición de cuentas, es obligación del Administrador hacerlo, para culminar su mandato, y dar paso al nuevo, para que éste sepa cuál es la situación económica del Consorcio, como también, qué obligaciones hay pendientes, o si hay juicios, en qué situación están, etc.

  • El portero, que fue despedido, no entrega la vivienda. Qué solución tiene esto?
La vivienda del encargado, para algunos tiene carácter común, aunque en realidad, lo que le da ese carácter es la finalidad adjudicada, es decir, de servir de alojamiento para el personal de servicio. Esta vivienda debe ser ocupada exclusivamente por el encargado y sus familiares directos (esposa e hijos). Una vez que se rompe la relación laboral con el encargado, tiene un plazo de 30 días para restituir la vivienda.

En el caso de que no se entregue la vivienda, se configura un caso de usurpación, que seguramente, derivará en un juicio de desalojo. Acá existe un abuso de confianza por parte del encargado, que seguramente, alegará  falta de pago de la indemnización por despido para no dejar la vivienda, argumento que no tiene sentido para no cumplir su obligación de restituir la vivienda.

Lo más aconsejable, es dar un preaviso, y de esa forma, no corren los 30 días anteriores. Esta es una situación complicada para todos, y también de manejar, pero antes de hacer cualquier cosa drástica, lo mejor es conciliar. 
  • Cuál es la duración actual de un Administrador y cuánto se necesita para renovarlo? 
Según la ley 3254, desde el 2009, en la Ciudad de Buenos Aires, la duración es de 1 año. Esto deja atrás el régimen anterior donde el Administrador que había sido designado en primer lugar, parecía que tenía un trono vitalicio. Para renovarlo, sólo es necesario las 2/3 de la Asamblea, si todavía no venció el año, mientras qué sí se requiere los 2/3 del consorcio cuando todavía no transcurrió el año de mandato. 

Esta ley rige desde su puesta en vigencia, es decir, si en tu consorcio hay un administrador cuyo mandato excedió de 1 año, entonces, pueden renovarlo o reemplazarlo por otro. 


Éstas y muchas otras pueden ser tus dudas. Entonces, contactate conmigo y te brindaré las soluciones que estás buscando. 



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Sobre la autora de este blog

Mi nombre es María de las Mercedes Orueta Cossi . Puedo decir, orgullosamente, que desde el 2009 soy egresada de la U.B.A con el título de ABOGADA . Desde el inicio de mi carrera todo lo relacionado con la PROPIEDAD HORIZONTAL me interesó al punto que, en el 2011, inicié este blog con el fin de acercar información sobre aquel tema tanto a propietarios, inquilinos y administradores para, quizá, defender sus derechos y manejarse acorde a la ley.

4 comentarios :

  1. es bueno estar al tanto de todas las opciones que tenemos al ser propietarios, de los beneficios que podemos acceder y de las tareas del consorcio.
    mismo la gente que decide buscar alquiler de departamentos en buenos aires tambien tiene que conocer estas informaciones del edificio en general

    ResponderEliminar
  2. Buenas tardes, la administradora de mi edificio aumentó las expensas de todas las unidades argumentando que como hay deudores, no le alcanza para cubrir los gastos ordinarios, esto lo hizo sin asamblea previa, ni aviso o consulta alguna al consorcio. Para mí, esto es claramente un abuso y una falta de respeto. Consulta, se puede impugnar este aumento?, qué debo argumentar?
    Muchas gracias!
    Gabriela.

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    Respuestas
    1. Estimada Gabriela,
      Claramente, la Administradora no puede aumentar porque sí, debe llamar a una Asamblea, explicar las razones por las cuales necesita aumentar las expensas y ahí se resolverá. Lo que le aconsejo es que mande una CD a la Administración intimando a que convoque a una Asamblea para tratar este tema. Para un mejor asesoramiento, se puede comunicar conmigo al 49314450 o 1565708018. Saludos!

      Eliminar
  3. Buenas tardes, quisiera saber si lo que sigue a continuacion me corresponde abonarlo en mi caracter de inquilina o son gastos extraordinarios y le corresponde al propietario.
    Desde hace un año estoy en este duplex y revisando las mismas encuentro gastos que considero q son extrardinarios.
    agradezco su respuesta

    junio raul colqui: reparacion de faroles, reubicacion de reflector y alim de energia en sala de bombas
    raul colqui: saldo por reparaciones electricas y cambio de lamparas
    julio NBR limpieza y reacomodamiento de cuarto de tanques, arranque enredadera casa fondo, cambio
    flexible y valvula admision garita. Compra escalera y flete
    agosto

    septiembre Raul Colqui:aislación de cables en techo garita por cortocircuito,reconexión de cámara de seguridad
    y colocación de un toma en garita para dispenser 480,00
    Raúl Colqui: cambio de tubos en frente con zocaló 170,00
    Raúl Colqui: Provisión y colocación de nueva bacha en garita de seguridad 300,00
    Raúl Colqui: Pegado de lajas en frente y cantero, compra de adoquines,adhesivo,cemento,cal y arena 1.050,00
    Raúl Colqui: reposición de vidrio en puerta de garita de seguridad( a reintegrar por seguro del barrio) 750,00
    Compra de dispenser de agua fría/caliente para guardia 1.900,00
    Raúl Colqui: arreglo de apertura puerta transeuntes 650,00
    octubre CR Servicios: cambio de 5 lámparas bastones, materiales y mano de obra 590,00
    CR Servicios: pegado de lajas faltantes y sueltas 300,00




    noviembre Automatización Pioca: reparación de portón de acceso 6.520,00
    AT Tortuguitas - Vidrio puerta garita 350,00
    diciembre CR Servicios : pintura y reparación de frente y pintura portones de entrada 8.000,00
    CR Servicios: reposición de vidrio templado 6 mm de 2x 1 mm( a reintegrar por el seguro) 3.900,00
    CR Servicios: purgado de pulmón y revisión de presostato por falta de agua 650,00


    enero CR Servicios: trabajo de sellado de fisuras en paredes e impermeabilización UF 17 9000
    febrero CR servicios: Purgado de pulmón por desabastecimiento de agua (en 2 oportunidades) 400,00
    CR Servicios:Provisión y colocación de una canilla en pared posterior a garita 620,00
    CR Servicios:Cambio de disyuntor general 400,00
    marzo
    abril CR servicios: Cambio de 16 lámparas ($ 85 c/u) materiales y mano de obra 1.710,00
    Compra repuestos para reparación tanque de agua y presostato (abonado por Consejo Adm.) 2.274,94
    Pago base de apoyo para pulmón de aire por sist. de presurización de agua del complejo(abono Consejo Adm) 600,00
    mayo

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